6. Edificio flotante en Gondomar.

El periódico El País cuenta que un edificio de Gondomar, Pontevedra, sufre importantes problemas estructurales y de estabilidad general, subiendo y bajando sobre el terreno con las estaciones.

El terreno en Galicia suele ser adecuado para sostener viviendas unifamiliares y edificios de viviendas mediante cimentaciones superficiales siempre que sigan unas mínimas precauciones en su ejecución, y muchas veces incluso sin ellas. Sólo conozco dos situaciones en las que las edificaciones tienen riesgos importantes de sufrir problemas estructurales graves: la cimentación sobre rellenos (incluyendo en esta denominación los terrenos removidos) y sobre sedimentos actuales de ríos y de marismas; y este último es el caso del edificio de Gondomar.

Por los datos que dan en la noticia, el problema del edifico Baixa Redonda es que “se excavaron otros dos” sótanos cuando el proyecto original solo contemplaba uno. Esta modificación mejoraría la seguridad de la cimentación en el 90 % del territorio de Pontevedra, formado por granitos o metamórficos. Sin embargo, en el aluvial del río Miñor el nivel freático se encuentra próximo de la superficie y ocasionalmente está incluso por encima, pues como todo el mundo sabe esa es una zona inundable. Con tres sótanos, la solera del edificio se encuentra a unos 9 metros de profundidad y durante una inundación –que se dará-, el edificio soportará un empuje ascendente de 9.000 kg/m2. A efectos de cálculo, podemos considerar que las máximas cargas vivas y muertas por planta de un edificio de viviendas son de unos 800 kg/m2. Así que, contando que tiene tres sótanos, planta baja, dos pisos y bajo cubierta, las cargas del edificio sobre el terreno difícilmente excederán los 5.600 kg/m2. Es decir, que lo extraño es que el edificio Baixa Redonda no haya salido navegando Miñor abajo. Todavía podemos verlo.

Desconozco si el edificio tiene un sistema de drenaje permanente para deprimir el freático, pero siendo como lo cuentan, sospecho que no, o al menos este no de alcance suficiente. Así que incluso con el freático al nivel del primer sótano (unos -3 metros) el empuje ascendente descontando los 5.600 kg/m2 será al menos de unos 400 kg/m2. Que el edifico no se eleve varios palmos o incluso metros seguramente se debe a que está pilotado, pues en el aluvial del río Miñor es obligado por la inconsistencia de los sedimentos fluviales del río, unas arenas finas con intercalaciones fangosas que pueden alcanzar los 20 metros de profundidad. Los pilotes, además de aumentar el peso propio del edificio, lo anclan al terreno, ejerciendo una fuerza de rozamiento en su fuste que es aprovechada para sostener el edificio e impedir su hundimiento, pero que en este caso trabaja en sentido contrario, es decir, impidiendo su flotación. En cualquier caso, el edificio se mueve ligeramente arriba y abajo con las fluctuaciones naturales del freático y los vecinos se ven desamparados.

Resulta difícil entender como el arquitecto pudo cometer un error semejante, pues tampoco se trataba de resolver el problema de los tres cuerpos, sino de aplicar el principio de Arquímedes. Pero el caso es que aunque se le hubiese pasado al arquitecto –atareadísimos como estaban firmando proyectos como churros durante el boom-, más difícil resulta entender cómo nadie más se coscó.

Desde el año 2000, fue obligatorio para todos los edificios de viviendas contratar un seguro decenal que finalmente pagaron los compradores (al menos cuando los había). La aseguradora que cubría –o debería cubrir– a los compradores por fallos estructurales obligaba al promotor a contratar también un organismo de control técnico (de la edificación). Este OCT no solo controlaba que el proyecto tuviese un Estudio Geotécnico, sino que se ajustase al proyecto –y el proyecto a las recomendaciones del geotécnico-, y lo hacía desplazando inspectores a la obra para hacer el seguimiento desde la excavación del solar hasta la completa ejecución de la estructura. Cualquier deficiencia o ejecución fuera de control generaba una “reserva” que repercutía en el contrato del seguro, pudiendo llevar incluso a su rescisión. Sin seguro decenal, el banco dejaba de dar hipotecas sobre las sucesivas certificaciones de obra (que es como trabajaban habitualmente bancos y promotores). Pero incluso si un promotor tenía la pasta debajo de la almohada, el art 54 de la LOE le impedía escriturar ni registrar la propiedad del edificio, que no entonces no podrá vender.

El caso es que, según la ley (la LOE), los OCT no son agentes de la edificación y por lo tanto no son responsables directos. Tan solo fueron un invento de las aseguradoras para externalizar los gastos del análisis de riesgos a los promotores. Según Adrián Sánchez Molina, corredor de seguros y director de GTG, entre 2000 y 2009 las aseguradoras españolas facturaron más de 2.000 millones de euros gracias al seguro decenal obligatorio, y la parte del león se la repartieron Mapfre, Asefa y Caser, aseguradoras a las que la Agencia Estatal de la Competencia impuso en 2009 una multa de 120 millones de euros por formar un Cártel aprovechando su posición dominante en el mercado. En 2010, con el soporte de Lloyds, Sánchez Molina logró romper la imposición de los OCT y por primera vez en España ofertó un seguro decenal libre de la fiscalización del OCT.

Y la pregunta es: ¿veremos más edificios flotando a partir de ahora? Yo creo que no. Los OCT, como una imposición de las aseguradoras, lógicamente tendían favorecer sus intereses exagerando las medidas de seguridad para minimizar todo lo posible los riesgos aumentando los costes de proyecto y ejecución. Esa es mi experiencia de diez años y eso dicen las cuentas de ingresos y gastos. Del año 2000 al 2009, los desembolsos de las aseguradoras por los siniestros cubiertos por la LOE apenas les costaron 31 millones de euros. Es cierto que muchas de las primas cobradas estos años seguirán en vigor al menos hasta 2019, pero los defectos estructurales lo bastante graves como para amenazar la seguridad de una edificación suelen manifestarse ya en los primeros años de la vida del edificio, e incluso durante su construcción, y hasta el momento, las primas cobradas (2.034 millones de euros) multiplican por 64 los pagos por siniestros (31 millones). Un ratio de primas/siniestros de 64 es un sobrecoste extraordinario, y no es el único, pues a las primas hay que añadir los ensayos de laboratorios acreditados, el pago a los OCTs y el propio encarecimiento de la obra por el sobredimensionado del proyecto, siempre a favor de la seguridad y para evitar problemas con la aseguradora y el OCT. Sería interesantísimo comparar estos datos con los de la siniestralidad antes del año 2000; intentaré dar con ellos.

Pero es que, además, según los datos de ICEA recogidos por Sánchez Molina, la reparación de los daños cubiertos por el seguro decenal –los defectos estructurales que pongan en peligro la seguridad de la edificación- resulta a las aseguradoras más barato que renovar la cocina o repintar la casa a un particular. De 2000 a 2009, las aseguradoras españolas respondieron a los 7.478 siniestros declarados abonando una media de 4.200 euros.

Desde su aplicación, la LOE ha encarecido la vivienda residencial gravando la construcción residencial con miles de millones de euros en primas de seguros obligatorias, exhaustivos controles de calidad y sobredimensionamientos estructurales ofreciendo a cambio unas reparaciones de 31 millones de euros para 7.478 siniestros de seguridad estructural declarados, 4.200 euros por siniestro.

En nuestro país, los riesgos geológicos son generalmente bajos y pueden ser fácilmente evaluados y evitados mediante una adecuada planificación y siguiendo unas sencillas normas de ejecución. Casi todos los problemas geotécnicos tienen que ver con el agua, y el agua es responsable también de casi todos los daños a las construcciones e infraestructuras; respetar los cauces de los ríos –también los secos- y prevenir la expansión urbanística en los aluviales y marismas no solo sería una extraordinaria medida de conservación del medio natural, evitaría las inundaciones catastróficas y buena parte de los más graves siniestros geotécnicos, ahorrando al público –al país- cientos de millones de euros al año.

3 pensamientos en “6. Edificio flotante en Gondomar.

  1. Vanna

    y q pasa con el de al lado? está en la misma situación pero como lo construyó ese al q nadie se atreve a criticar no se nombra en ningún sitio, verdad??

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    1. opr Autor

      Hola,
      te contesté al correo que sale bajo tu nick pero no recibí respuesta.
      Si aún quieres ponerte en contacto conmigo, por favor, envía otro mensaje.

      un saludo..

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